Logement à Bruxelles : propriétaires bruxellois, attention vigilance requise !

1. Information précontractuelle

Dès la mise en location du logement, c'est-à-dire dans la phase précontractuelle, l’annonce devra désormais mentionner la surface habitable, le loyer de référence, le type de contrat de bail, le montant et la date de paiement du dernier locataire pour les baux de courte durée. 

Concrètement, cela signifie que ces détails devront être mentionnés sur l’annonce de mise en location, peu importe le canal de diffusion utilisé (par exemple une affiche, un site web ou  les réseaux sociaux).

2. Clauses contractuelles 

Dans le contrat de bail, il ne sera plus possible d'interdire les animaux de compagnie et une telle clause sera considérée comme nulle et non avenue.
Le bail pourra toutefois encadrer l’acceptation des animaux de compagnie et interdire par exemple certaines nuisances ou prohiber les agressions. Il est également possible de limiter le nombre d'animaux ou le type d’espèces pouvant être détenus pour des justes motifs.

Le locataire est désormais tenu de souscrire une assurance incendie. Les paiements doivent être effectués par chèque ou par virement bancaire, sauf accord contraire.

Le paiement des loyers ne peut être effectué que sur un compte bancaire, soit par dépôt, soit par virement. Un numéro de compte bancaire doit donc figurer au contrat de bail.

3. La courte durée

Les baux de courte durée visent les contrats d’une durée égale ou inférieure à trois ans. 
Dans le cadre de bail locatif bruxellois, il était auparavant possible de prévoir plusieurs renouvellements successifs pour autant que la durée totale ne dépasse pas trois ans. Désormais, un contrat de courte durée ne pourra être prolongé qu'une seule fois.

De plus, le montant du loyer des baux de courte durée successifs ne pourra pas être augmenté sauf indexation et sous réserve d’une stricte application des règles de révision du loyer.
Il est à noter que cette restriction existait déjà lorsque le propriétaire était à l’initiative de la résiliation du bail mais désormais elle trouvera à s’appliquer indépendamment de la personne qui résilie le bail.

4. Résiliation du bail

4.1 Contre-résiliation par le locataire

Il était déjà possible pour un locataire de donner un « contre-préavis » d’un mois lorsque le propriétaire mettait fin au bail avant l’échéance pour une raison spécifique (par exemple, l'exécution de travaux). 

Désormais, ce contre-préavis est également applicable aux cas où le bail arrive à échéance et le locataire pourra ainsi quitter les lieux loués un mois avant la date d'échéance prévue.

4.2 Signer une quittance

Pour le préavis de rupture du contrat de bail, l’ancienne règle perdure, à savoir que le délai commence à courir le premier jour du mois qui suit celui au cours duquel le préavis a été donné.

Dans les autres cas, le délai commencera à courir le jour où le destinataire est présumé avoir reçu la notification de la résiliation. Il s'agira par exemple du jour de la notification de l'exploit d'huissier, du jour de la signature de l'accusé de réception, du jour de la présentation par lettre recommandé ou d’un délai de deux jours après le jour de l'envoi d’une lettre simple.

5. La garantie

Les possibilités de dépôt de la garantie ont été modifiées mais surtout la garantie devra désormais être restituée dans un délai de 2 mois à compter de la fin du bail, dans le cas contraire, un paiement de 10 % du montant de la caution multiplié par le nombre de mois de retard sera dû.
Hors contrat de bail d’étudiant,  la garantie locative devra être versée conformément à l'une des quatre garanties nouvellement prévues, à savoir :

• Un compte individualisé au nom du locataire auprès d'une institution financière agréée par la FSMA ;
• Une garantie bancaire résultant d’un contrat-type entre un CPAS et une institution financière agréée par la FSMA ;
• Une garantie bancaire auprès d'une institution financière agréée par la FSMA qui permet au locataire de constituer progressivement la garantie ;
• Une sûreté réelle auprès d'une institution financière agréée par la FSMA au nom du locataire.

6. Retard de paiement

Les clauses appliquant des pénalités en cas de retard de paiement sont plafonnées au taux légal.
De plus, la mise en demeure adressée au locataire devra mentionner le numéro de compte pour le paiement.

7. Frais et charges

Les frais et charges stipulés dans le contrat de location ne sont dus lorsque les charges correspondent aux frais réels, un décompte annuel doit être présenté.

Chaque demande de paiement doit également mentionner le fait que le locataire a le droit de consulter gratuitement les pièces justificatives.

8. Cession de bail

La règle était auparavant que l’absence de réponse du bailleur valait refus.

C’est désormais l’inverse puisque si le propriétaire ne répond pas dans les 30 jours à compter de la demande de cession de bail, il est réputé avoir accepté le projet de cession. 

Par conséquent, si vous souhaitez, en tant que propriétaire, éviter un changement de locataire qui pourrait être engendrer des problèmes de solvabilité, vous devez répondre en temps utile.

9. Normes de qualité du logement

Quelle que soit la forme du contrat, même si le bien est mis à disposition gratuitement ou proposé à la location, les normes de qualité du logement devront être respectées. Ces règles s'appliquent donc à tout bien occupé légalement.

En cas de résolution du bail aux torts du bailleur ou de nullité du bail pour cause d'insalubrité, le législateur bruxellois prévoit que le juge peut condamner le bailleur à prendre en charge le montant des frais de relogement du locataire. Ces frais sont définis de manière non exhaustive comme les frais d'évacuation du logement, les frais de déménagement, les frais d’emménagement dans le nouveau logement et la différence entre l'ancien et le nouveau loyer dans les limites d’un loyer applicable au logement donné pour une période maximale de 18 mois.
La sanction est donc particulièrement sévère.

10. Entrée en vigueur

L'ordonnance apportant ces modifications au Code bruxellois du logement entre en vigueur le 1er novembre 2024. 

Il est fait une distinction entre les articles qui s'appliqueront aux contrats de bail en cours et ceux qui ne s'appliqueront qu'aux baux conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

Pour en savoir plus sur l'impact de cette nouvelle réglementation sur vos baux en cours ou un nouveau bail, n'hésitez pas à contacter les spécialistes de Seeds of Law; +32 (0)2 747 40 07 ou info@seeds.law.